HIPOTECAS DIVISIBLES: LA CLAVE JURÍDICA QUE PUEDE REVOLUCIONAR EL CRÉDITO EN ARGENTINA

Por Dr. Sergio Alejandro Bustos Abogado argentino – Especialista en Derecho Penal Internacional y Derechos Humanos Embajador de la Cámara Internacional del Litio (EE.UU. y Argentina) Miembro del Instituto de Derecho Internacional del Colegio de Abogados de Salta. Martillero Público y Corredor de Comercio. Profesor de Tasaciones en la Universidad Católica de Salta.

I. Introducción: una herramienta legal que marca un hito

La Resolución Conjunta 2/2025, dictada por el Ministerio de Justicia y el Ministerio de Economía y publicada en el Boletín Oficial el 16 de julio de 2025, introduce un cambio sustancial en el régimen jurídico de las garantías hipotecarias al habilitar expresamente la posibilidad de constituir hipotecas divisibles. En sintonía con el artículo 2208 del Código Civil y Comercial de la Nación y con el Decreto 1017/2024, esta normativa abre las puertas a una nueva etapa para la inversión inmobiliaria, la bancarización del crédito y la expansión del acceso al financiamiento productivo en Argentina.

La hipoteca divisible no es una mera formalidad legal: es una herramienta estratégica que puede redefinir el perfil de riesgo, diversificar carteras, facilitar negocios compartidos y dinamizar el crédito en un país que necesita liquidez, previsibilidad jurídica y sofisticación financiera.

II. Fundamento legal: armonización con el CCyCN y el Decreto 1017/2024

El artículo 2208 del Código Civil y Comercial de la Nación habilita la posibilidad de fraccionamiento de los derechos reales, incluido el de hipoteca, siempre que ello se establezca expresamente y que se respete el principio de determinación registral. Por su parte, el Decreto 1017/2024, que regula los desarrollos inmobiliarios sobre derechos reales de superficie, ya preveía la posibilidad de hipotecas divisibles sobre parcelas o unidades futuras en desarrollos urbanísticos o industriales.

La Resolución 2/2025 armoniza ambos cuerpos normativos y los convierte en una política pública concreta, ejecutable desde la escritura constitutiva. Ya no se requerirá una subdivisión física inmediata del inmueble, sino que podrá proyectarse jurídicamente la división del crédito garantizado.

III. Impacto en el mercado inmobiliario: nuevas oportunidades de inversión y financiación

Desde el punto de vista inmobiliario, esta disposición permitirá:

1.                   Fraccionar el riesgo: Permitir que un inmueble garantice múltiples créditos, cada uno con su propia fracción hipotecaria, facilita operaciones compartidas entre inversores.

2.                   Desarrollos escalonados: En grandes emprendimientos, la hipoteca divisible permitirá estructurar financiamientos por etapas, sin necesidad de levantar la hipoteca global o renegociar condiciones.

3.                   Comercialización parcial: Un inversor que financia parcialmente un emprendimiento podrá ceder su fracción hipotecaria a un tercero sin afectar a los demás acreedores.

4.                   Agilidad contractual: Los escribanos y bancos podrán operar con mayor precisión jurídica, sin necesidad de engorrosos acuerdos de cancelación total.

IV. Impacto en el sistema financiero y de crédito: beneficios estructurales

En el sistema financiero, esta innovación puede traducirse en:

· Mayor liquidez de activos hipotecarios, al poder cederse individualmente sin que se dispare una cancelación global.

· Facilitación del crédito sindicado: bancos o entidades pueden financiar conjuntamente un mismo bien, pero con garantías diferenciadas y divisibles.

· Mejor gestión del riesgo: el sistema bancario puede clasificar y distribuir con mayor precisión el riesgo crediticio.

Además, se potencia la bancarización de sectores tradicionalmente excluidos del sistema formal de financiamiento, al facilitar estructuras más flexibles para hipotecas de pequeña escala, cooperativas o mutuales.

V. Implicancias económicas: dinamismo, confianza y atracción de inversiones

La posibilidad de instrumentar hipotecas divisibles tiene una serie de efectos multiplicadores que van más allá del derecho inmobiliario:

· Atracción de capitales internacionales: los fondos de inversión pueden adquirir garantías parciales con respaldo registral claro, un factor determinante en mercados emergentes.

· Seguridad jurídica y previsibilidad: al estar expresamente habilitado por la norma y regulado registralmente, se reduce la litigiosidad.

· Dinamización del crédito productivo: los desarrolladores inmobiliarios, agroindustriales o logísticos podrán apalancar su crecimiento con esquemas de garantías más adaptados a sus necesidades reales.

· Recuperación del mercado hipotecario: en un país donde el crédito hipotecario está en mínimos históricos, toda herramienta que aumente la flexibilidad contractual puede ayudar a recomponer el ecosistema financiero.

VI. Conclusión: una resolución que apunta a una Argentina más sofisticada y conectada al mundo

La Resolución Conjunta 2/2025 no solo interpreta armónicamente el artículo 2208 del CCyCN y el Decreto 1017/2024, sino que lo traduce en una política pública concreta que puede ser aplicada de inmediato.

Su impacto será gradual pero profundo: menos fricciones contractuales, más inversión, mayor circulación del crédito, y un sistema jurídico que da respuesta a las necesidades reales del mercado. Esta medida se inscribe en una tendencia global hacia la sofisticación financiera, la bancarización de activos y la construcción de confianza.

Desde mi rol profesional y académico, celebro esta iniciativa y aliento a todos los operadores jurídicos, escribanos, jueces y funcionarios a hacerla efectiva. Porque cada cláusula que facilite la inversión con seguridad jurídica es un paso hacia una Argentina más próspera, abierta al mundo y centrada en la producción.